【實用】在法院的實習(xí)報告3篇
隨著社會一步步向前發(fā)展，越來越多的事務(wù)都會使用到報告，我們在寫報告的時候要避免篇幅過長。那么報告應(yīng)該怎么寫才合適呢？下面是小編為大家收集的在法院的實習(xí)報告3篇，供大家參考借鑒，希望可以幫助到有需要的朋友。
在法院的實習(xí)報告 篇1
一、日常工作
（一）整理案卷
自20xx年6月29號至20xx年7月24號在武漢市江夏區(qū)人民法院實習(xí)，實習(xí)之初我們一行四人進入執(zhí)行局，執(zhí)行局正在進行積案的清理工作，我負責(zé)填寫封面正、副卷，卷宗目錄正、副卷，恢復(fù)執(zhí)行審批表及備考表，忙完一個星期，執(zhí)行局清理積案初步工作基本完成，由于下一步工作方案還未制定出，故繁忙的工作暫告一段落，因此執(zhí)行局實習(xí)人員過多，在筆者自愿的條件下獨自一人留在執(zhí)行局繼續(xù)執(zhí)行局的實習(xí)歷程。從第二星期開始工作明顯減少，甚至沒有，在刑庭的請求下，筆者暫時性地參加了刑庭繁忙的工作，但是仍然屬于執(zhí)行局，在刑庭通過填寫刑事一審案件正卷目錄了解到了很多辦案程序，見識了很多法律文書。
（二）法庭旁聽
執(zhí)行局清理積案初步工作基本完成之后，閑暇時間比較多，除了在刑庭做了兩天事其他的時間就自由安排，這就方便的到法庭旁聽，通過法庭旁聽及之后閱讀庭審筆錄初步掌握了庭審程序。
（三）交流
實習(xí)后一段時間不僅我的閑暇時間比較多，我的指導(dǎo)老師們后段時間也基本上在閑暇中度過，自然而然地交流就相應(yīng)多了起來，有時候法官們的一些爭論讓我們打開眼界，他們不僅關(guān)注時事問題，還更加注重法理的分析，他們評論時事問題的角度新穎非一般人所能及，他們分析法理的透徹非一般人所能理，他們對社會制度應(yīng)然、實然的分析、爭論不禁會引發(fā)我們這些法學(xué)初學(xué)者深深地思考。有時候我只是靜靜地聽，但有時候他們的話語會以我為中心，以增進我的知識為目的，通過與他們的交流，我得到了很多啟示，下文將逐條分析。
二、法院困境
通過一個月的實習(xí)，筆者對法院困境有了初步的認識，下面主要從四個方面展開闡述：
（一）立案困境
我們民事訴訟法第一百零八條四款明確規(guī)定了起訴四個必備條件，同時第一百一十一條規(guī)定人民法院對符合本法第一百零八條的起訴，必須受理。
由此可見，我國民事訴訟法對起訴設(shè)置了最低限度的門檻，只要求原告身份合適，有明確的被告，有具體的訴訟請求和事實、理由及屬于人民法院受理民事訴訟的范圍及受訴人民法院管轄，為保障人民行使起訴權(quán)奠定了法律基礎(chǔ)。
但是在實踐中立案門檻顯著高于立法立案門檻，以江夏區(qū)人民法院一執(zhí)行案例為例，因被執(zhí)行人無可供執(zhí)行財產(chǎn)而裁定中止執(zhí)行的案件的申請執(zhí)行人因發(fā)現(xiàn)被執(zhí)行人有執(zhí)行財產(chǎn)而申請執(zhí)行，立案庭不予直接立案，要求申請人到執(zhí)行局簽字再予立案。
但是，民俗訴訟法的起訴四個必備條件的規(guī)定在維護當(dāng)事人的訴訟權(quán)利的同時也給法院帶來困境，由于立案門檻比較低，眾多的社會糾紛紛紛涌向法院，導(dǎo)致法院超負荷運載，法院在依法立案與社會現(xiàn)實之間難以抉擇。
（二）行政干預(yù)司法
建設(shè)社會主義法制國家是歷史發(fā)展的必然，而制度建設(shè)在法制假設(shè)中處于重中之重的地位，搞好法制的制度建設(shè)，實行法治，拋棄人治是人之所向。實行法治要求一切在法律的統(tǒng)治之下，是法律的統(tǒng)治而不是用法律的統(tǒng)治。
法治建設(shè)要求法院依法辦案，嚴(yán)格依法辦事，做到有法必依、違法必究。然而，在我國特殊的體制下，法院很難完全做到有法必依、違法必究，在現(xiàn)實中政府文件、領(lǐng)導(dǎo)人的講話決定法院判決據(jù)我國的例子屢見不鮮。行政干預(yù)司法仍然極為嚴(yán)重，不是法律的統(tǒng)治，而是在用法律來統(tǒng)治。
行政干預(yù)司法加大了法院工作難度，依法理法院要嚴(yán)格依法辦案，法律就是法院的“圣經(jīng)”，但是行政干預(yù)使法院工作有了兩個指導(dǎo)，法院到底是按照法律辦案還是依照政策辦案在考驗著法官們。依法辦案就會違背“圣旨”，依政策辦案將打亂正常的法律工作秩序，民眾缺乏預(yù)期，法律工作者也將失去往日的工作激情。
（三）法院嚴(yán)抓政治工作
法院工作者的職業(yè)素質(zhì)普片低下在我國現(xiàn)階段是不爭的事實，退伍軍人進法院、法院干部職工子弟留守法院等在前些年競相火熱登場，但是，從江夏區(qū)人民法院了解到，我國法院如今仍然重點抓政治工作，忽視了對法院法律工作者的基礎(chǔ)法律教育以及法院法律部門職業(yè)能力教育，這也為行政干預(yù)司法提供了“良好的'思想氛圍”。
法院是法律的殿堂，是通過法律手段解決糾紛的法定場所，那么法院法律工作者應(yīng)該把學(xué)習(xí)重心放在法律相關(guān)知識的學(xué)習(xí)上，其他國家機關(guān)也應(yīng)該積極引導(dǎo)，鼓勵，督促這一學(xué)習(xí)，而恰好相反，政治思想工作成了重點，而把極為重要的基礎(chǔ)法律教育以及法院法律部門職業(yè)能力教育晾在一旁。
（四）法官壓力大
如今，法官辦案不僅要依法，而且還要照顧廣大人民群眾意見，(實習(xí)報告 )更為重要的是還要與政客的意見相差無幾，法官承擔(dān)著沉重的法律責(zé)任、社會責(zé)任及政治風(fēng)
險，在辦案過程中承擔(dān)著本不應(yīng)該承擔(dān)的多重社會責(zé)任、政治風(fēng)險。
不久前，最高人民法院院長就要求，各級法院審理案件都要從黨和國家工作大局出發(fā)，明顯違背“以法律為根據(jù)，以事實為準(zhǔn)繩”的辦案基本原則。
房屋執(zhí)行問題更加反應(yīng)了法官辦案的難度，最高院明確規(guī)定，被執(zhí)行人只擁有一套房屋的，此房屋不能成為執(zhí)行標(biāo)的物，盡管法官可以依此辦案，不執(zhí)行此標(biāo)的物，但是法官常常會感到良心不安。假如被執(zhí)行人欠債權(quán)人幾十萬債款不還，其擁有一套幾百萬的房屋又不能被執(zhí)行，法官依“法”辦案，但往往會受到社會輿論的譴責(zé)。
（五）心理落差
理想與現(xiàn)實的差異、失去的與擁有的差異使部門法院人事感到有很大的心里落差，依法理，司法權(quán)力是幾大重要國家權(quán)力之一，應(yīng)當(dāng)有與其法理地位相一直的相對獨立性，但是，在我們法院系統(tǒng)，這種獨立性很少會體現(xiàn)出來。同樣，在我國過去法院對外享有極高的威望，法院要執(zhí)行案件可以用很多強制手段，案件的執(zhí)行率之高讓人望塵莫及，而如今案件執(zhí)行難問題已越來越突出，很多以前用的強制手段如今只能成為執(zhí)行員思想里面的東西。
在法院的實習(xí)報告 篇2
實習(xí)名稱：認識實習(xí)
實習(xí)單位：汝南縣人民法院
實習(xí)時間：xx.3.5—3.25
(一) .實習(xí)單位簡介：
汝南縣人民法院位于汝南縣城西郊，背靠護城河，環(huán)境優(yōu)美，交通便利。本院作為一個基層法院，主要分刑事、民事、行政三個庭，其中刑庭又分刑事一庭和刑事少年庭，主要負責(zé)刑事審判相關(guān)工作的。民庭也分民事一庭和民事二庭，主要職責(zé)負責(zé)審理或調(diào)解民事相關(guān)案件與糾紛。另外又在三個鄉(xiāng)鎮(zhèn)下設(shè)三個審判法庭。全員工作人員共計125人，其中司法人員108人。汝南縣縣人民法院作為一個普通的基層法院，卻承載著維護人民正義的重托與法律尊嚴(yán)的使命。
(二) .實習(xí)過程：
三周的時間或許不是很長，但它卻給了我一個這樣充足的機會，讓我能夠走出校園，在一個特殊且有意義的環(huán)境下不斷的認知和學(xué)習(xí)。
汝南縣是我的家鄉(xiāng)，不是很大，但人口密集，交通便利。縣人民法院作為一個普通的基層法院，卻承載著維護人民正義的重托與法律尊嚴(yán)的使命。
農(nóng)歷正月十六，是我在這里實習(xí)的第一天，出來乍到，略顯生澀，慌忙中有些不知所措。但我感覺自己同時又是那么的幸運，因為我的指導(dǎo)老師很平易，雖然年紀(jì)大了點，但一點都不另人生畏，我們溝通的很快。這里我首先要向他表示感謝與敬意，在日后的工作中也給了我莫大的鼓舞與支持，點滴中不斷成長。
我被安排在刑庭工作與實習(xí)，頭一天上午我翻閱了一份卷宗，通過這份卷宗的熟悉和了解，我曉得了一般案件的的審理與訴訟的過程。同時，身感自己知識構(gòu)成與能力的不足與欠缺，對于今后我更好的學(xué)習(xí)刑法與刑事訴訟法，起到了很好的促進作用。開始階段，我也僅是做些辦公室內(nèi)務(wù)方面或者一些輔助性的工作。有些時候他們也會找我談話，向我詢問工作的情況，有沒有遇到什么困難，這里的法官很熱情，也會為我解決一些法律上的疑惑。
3月7號上午，我院受理了一件刑事附帶民事的案件，由汝南縣人民檢察院提起公訴。并由郭偉，吳清華，霍國正三人組成合議庭定于3月8號下午三點公開開庭審理。我也有幸參加了旁聽，第一次心里不免有些緊張。開庭前，在趙老師的.引見下我分別見到了雙方辯護律師：一名是河南鴻鷹律師事務(wù)所的王律師，一名是河南安瀾律師事務(wù)所的趙律師。和他們的談話都很愉快，也很投機，距離拉的很近，彼此也沒有陌生感。王律師應(yīng)該也算是律師界的資深了，他很誠懇的告誡我，有志做一名出色且合格的律師，就必須先學(xué)會做人。可謂是發(fā)人深省。較之與王律師，趙律師也算是后起之繡了，年輕有為且觀點鮮明，標(biāo)新立異更顯得有力逼人。其中他談到，今后的律師行業(yè)必是突顯服務(wù)理念，講究效率的時代。或許他們的話只是一家之言，但對我的觸動卻是很大的，在律師的行業(yè)中我們應(yīng)該這樣去權(quán)衡利與義，得與失，我更懂得了，人要想成就一番事業(yè)，做好一件事，就必須塌實.勤奮.務(wù)實。
三點左右，法官們?nèi)胂V機關(guān)委托人及其辯護人陸續(xù)就坐，接著法警帶犯罪嫌疑人出庭，法官宣布開庭。事后我整理出一份簡易筆錄如下：
尹善初故意傷人案
公訴機關(guān)：汝南縣人民檢察院
原告：魏留國 辯護律師：王建國
被告：尹善初 辯護律師：趙新奇
審判長：郭偉
審判員：吳清華，霍國政
書記員：趙海港
1. 開庭(審判長宣布法庭紀(jì)律)
2. 被告陳述
3. 原告陳述
4. 法官詢問
5. 公訴人舉證
6. 辯護人辯護：指正
7. 休庭：被告對鑒定提出質(zhì)疑，要求重新鑒定
筆錄于：汝南縣人民法院刑事審判庭
對于這一起刑事案件我有許多的感慨，在廣大農(nóng)村地區(qū)，許多人的法治觀念和法律意識依然很淡薄，原本不該發(fā)生或者本可以避免的事情，卻改變了一個人一生的命運，甚至讓他走上了不歸路。對于案中尹某的犯罪行為，他本人事后也是后悔莫及，由于他當(dāng)時的沖動甚至是愚昧無知，人們也只能為其惋惜，可等待他的必將是法律的嚴(yán)懲。當(dāng)下我突然覺得自己的路很長，仿佛一下子肩負起一種使命，同時我也為自己能選擇這樣的一門學(xué)問而感到自豪，我將在這條路上奮然前行。隨著日后我熟悉工作的程度，他們也逐漸信任了我，我會時不時為他們校對或修正一些刑事判決書之類的。偶爾也會聆聽他們討論一些案件，為他們作一些合議筆錄。也就是在這樣的工作環(huán)境下，我得到了磨練，獲得了不少知識，自己也逐漸的成長起來。
(三) 實習(xí)感悟：
在這段日子里，我逐漸了解和掌握了刑事審判庭的具體工作，真正體會到了理論與實踐相結(jié)合的過程，不僅鞏固了我所學(xué)的知識，還做到了學(xué)以制用，更學(xué)到了許多書本以外的新知識。我深刻的體會到，這次的社會實踐學(xué)習(xí)使我受益非淺，使我對自己以后將要事的法律工作充滿了信心。 這次實習(xí)雖然給我?guī)砹撕艽蟮氖斋@，但也讓我更加了解了中國法律體制的現(xiàn)狀，尤其是基層法院的法制建設(shè)，在中國法制穩(wěn)步發(fā)展的大前提下，仍存在著一些弊端與缺陷。 所以有人說，實習(xí)，是支撐大學(xué)生活的三大支柱之一;也有人說，實習(xí)，是對大學(xué)所學(xué)知識的一次重要檢閱;更有人說，實習(xí)，時步入社會、事業(yè)成功的練兵場。無論怎樣，通過這次實習(xí)，使我們對將來要從事的法律職業(yè)和將要面對的社會有了更深刻的認識，讓我們知道該用一種怎樣的態(tài)度去面對自己的職業(yè)和人生。
(四) 總結(jié)
三周的實習(xí)時間很快就要過去了，在這里我也結(jié)識了不少良師益友，是他們用真誠和耐心教會了我不少人生的道理，給我以啟迪。在這里無論是法官也好，書記員也好，甚至是后勤工作人員，在某種意義上他們都成為了我實習(xí)中的老師。大學(xué)伊始，學(xué)校能為我們安排一個這樣的實習(xí)機會，真的讓我們學(xué)有所用，深入社會，體驗生活，真正做到了理論與實踐相結(jié)合，在我的大學(xué)生活乃至一生中都留下了濃濃的一筆。一次認識實習(xí)不能說徹底改變了我，但它至少讓我真的明白了一些道理，改變了我許多的看法以及思維的方法，讓我更加的成熟起來，做人做事都應(yīng)恪守：審慎，自律，篤行，強志。
實習(xí)人:王韶
xx.3.27日
在法院的實習(xí)報告 篇3
首先，我想向所有為我的實習(xí)提供幫助和指導(dǎo)的四平市中級人民法院的工作人員和我的指導(dǎo)老師致謝,感謝你們?yōu)槲业捻樌麑嵙?xí)所作的幫助和努力。我的實習(xí)是由南開大學(xué)法律系和四平市中院共同安排的。通過實習(xí)，我在我的第二專業(yè)法學(xué)領(lǐng)域獲得了實際的工作經(jīng)驗，鞏固并檢驗了自己兩年本科學(xué)習(xí)的知識水平。實習(xí)期間，我了解并參與了大量民事訴訟的庭審過程,在一些案件的審理中還擔(dān)任了書記員的工作,并且對部分參與案件提出了自己的想法。在此期間，我進一步學(xué)習(xí)了民法及民事訴訟法,對程序問題有了更深的理解,將理論與實踐有機結(jié)合起來。我的工作得到了實習(xí)單位充分的肯定和較好的評價。實習(xí)期間我主要對關(guān)于郭繼魁與四平市中興經(jīng)貿(mào)有限公司、四平市中興建筑公司、四平市中興房地產(chǎn)開發(fā)公司及尹杰買賣合同糾紛一案進行了深入的研究，參加了案件審理的全過程，并被特許參加合議庭評議。案件具體情況如下：
一、案件的由來和審理經(jīng)過
郭繼魁與中興經(jīng)貿(mào)有限公司、中興建筑公司、中興房地產(chǎn)開發(fā)公司及尹杰買賣合同糾紛一案由四平市鐵西區(qū)人民法院20xx年4月29日作出
（20xx）四西民二初字第349號民事判決。宣判后，郭繼魁不服，提出上訴，四平市中院于20xx年7月4日立案，并依法組成合議庭，公開開庭進行了審理，上訴人郭繼魁、委托代理人蓋如濤，被上訴人四平市中興經(jīng)貿(mào)有限公司（以下簡稱經(jīng)貿(mào)公司）委托代理人胡振儒，被上訴人四平市中興建筑公司（以下簡稱建筑公司）委托代理人蘇軍，被上訴人四平市中興房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱開發(fā)公司）委托代理人付佳賓，被上訴人尹杰、委托代理人竇樹法到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
二、當(dāng)事人和其他訴訟參加人情況
上訴人（原審原告）：郭繼魁委托代理人：蓋如濤。被上訴人（原審被告）：中興經(jīng)貿(mào)有限公司。法定代表人：劉連貴委托代理人：胡振儒被上訴人（原審被告）：中興建筑公司法定代表人：劉連貴委托代理人：蘇軍，被上訴人（原審被告）：中興房地產(chǎn)開發(fā)公司法定代表人：吳孝貴委托代理人：付佳賓，被上訴人（原審第三人）尹杰，委托代理人：竇樹法
三、原判要點和上訴的主要內(nèi)容
原告郭繼魁訴稱：1999年6月7日原告與被告四平市中興建筑公司簽訂商品房出售協(xié)議書，將中興二期工程⑥-⑦，2/0A-B軸約86平方米商網(wǎng)出售給原告，原告按合同約定交房款30萬元，后又于1999年9月26日、9月30日分兩筆交增面積款13萬元。但被告四平市中興經(jīng)貿(mào)有限公司至今未履行合同，交付房屋。此房于20xx年5月被被告四平市中興房地產(chǎn)開發(fā)公司賣給第三人尹杰，是重復(fù)買賣，這種行為是無效的。現(xiàn)原告訴至法院，要求被告四平市中興經(jīng)貿(mào)有限公司履行合同交付房屋，并承擔(dān)訴訟費。被告四平市中興經(jīng)貿(mào)有限公司（以下簡稱經(jīng)貿(mào)公司）辯稱：原告所述無異議。被告四平市中興建筑公司與原告所簽的合同是受經(jīng)貿(mào)公司的委托，是合法有效的，原告是初始買受人，交付了全部房款，應(yīng)予以保護。第三人與四平市中興房地產(chǎn)開發(fā)公司所簽購房合同是重復(fù)買賣行為，開發(fā)公司發(fā)現(xiàn)重復(fù)出售后，已通知第三人解除合同，且第三人的房款未全部支付現(xiàn)金，是用一輛車折抵了20萬元房款，是無效合同，經(jīng)貿(mào)公司可以按照規(guī)定賠償?shù)谌藫p失。被告四平市中興建筑公司（以下簡稱建筑公司）辯稱：被告建筑公司與原告簽訂的購房合同合法有效，原告已按合同約定交納了全部房款，第三人與四平市中興房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了購房合同屬于重復(fù)買賣，是無效合同，不應(yīng)支持。被告四平市中興房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱開發(fā)公司）在法定期限內(nèi)未做答辯。第三人尹杰訴稱：第三人于20xx年4月6日與被告開發(fā)公司簽訂商品房銷售合同是合法有效的，且被告經(jīng)貿(mào)公司已確認了第三人的買賣關(guān)系；他們之間是惡意串通，損害了第三人的利益。原審法院認為：與原告簽合同的被告建筑公司不具有銷售房屋主體資格，與第三人簽合同的被告開發(fā)公司具有銷售房屋的主體資格，雖然原告購房時間早于第三人買房時間，但原告與第三人的各自買受行為不是建立在同等條件之上，故不存在初始買受權(quán)問題，原告與被告建筑公司簽訂的《購房協(xié)議書》無效。但被告建筑公司明知不具有預(yù)售商品房條件就與原告簽訂了商品房買賣合同，且受益人被告經(jīng)貿(mào)公司在同意此房賣給原告之前，就已給第三人換了房款收據(jù)，因此二被告的行為對原告是一種欺詐行為。被告經(jīng)貿(mào)公司以持有《商品房出售許可證》為由，愿將爭議房屋賣給原告，但《許可證》是在20xx年7月取得的，不能對抗以前的買賣行為。被告開發(fā)公司發(fā)現(xiàn)該商網(wǎng)重復(fù)出售后，于20xx年9月6日向第三人發(fā)出通知，因無權(quán)出售此房，要求解除合同。但被告經(jīng)貿(mào)公司于20xx年5月17日給第三人更換了交付房款的收據(jù)，換收據(jù)的行為就是被告中興經(jīng)貿(mào)公司同意將此房出售給第三人的意思表示，解除合同是單方行為，是無效的。因此，第三人與被告開發(fā)公司所簽購房合同是合法有效的。依照《中華人民共和國合同法》第六十條、《中華人民共和國消費者權(quán)益保護法》第五十九條之規(guī)定，判決：被告四平市中興房地產(chǎn)開發(fā)公司與第三人尹杰簽訂的合同合法有效，其買賣關(guān)系成立；被告四平市中興建筑公司與原告郭繼魁簽訂的合同無效，被告四平市中興建筑公司于本判決發(fā)生法律效力之日起立即返還原告郭繼魁購房款43萬元，并給予房款43萬元一倍的賠償損失，兩項合計86萬元。被告四平市中興經(jīng)貿(mào)有限公司承擔(dān)連帶責(zé)任。上訴人郭繼魁請求撤銷原審法院判決，依法重新判決郭繼魁與建筑公司買賣商品房合同合法有效，保護上訴人的初始買受權(quán)。其理由概括為：建筑公司是該房屋的施工單位，出賣此房是該樓房投資人經(jīng)貿(mào)公司委托同意的，賣房款由經(jīng)貿(mào)公司用于支付工程款。此后經(jīng)貿(mào)公司于20xx年7月取得《商品房銷（預(yù)）售許可證》后，又對建筑公司買房行為再次予以確認。郭繼魁買房是1999年6月7日，尹杰重復(fù)買該房合同是二年后的20xx年5月，同尹杰算帳“換據(jù)”是20xx年6月，均在經(jīng)貿(mào)公司20xx年7月取得《商品房銷（預(yù)）售許可證》之前。但尹杰的購房合同，此前賣房人已聲明廢止，而對上訴人購房協(xié)議，賣房人在取得《商品房銷（預(yù)）售許可證》后又予確認。據(jù)此應(yīng)認定初始購房合同有效，此后重復(fù)購房合同無效。被上訴人經(jīng)貿(mào)公司、建筑公司、開發(fā)公司對上訴人的上訴請求及理由無異議，經(jīng)貿(mào)公司同意按照規(guī)定賠償?shù)谌说膿p失。被上訴人尹杰辯稱：原審判決正確，應(yīng)予維持。上訴人郭繼魁與經(jīng)貿(mào)公司、建筑公司、開發(fā)公司之間惡意串通損害第三人的利益。尹杰與開發(fā)公司簽訂的商品房銷售合同是合法有效的，購房款已按合同約定全部交齊。且被經(jīng)貿(mào)公司以開具購房款收據(jù)的形式予以確認，因而尹杰的合法權(quán)益應(yīng)受到保護。
四、對事實和證據(jù)的分析及認定
1996年9月四平市計劃委員會批準(zhǔn)開發(fā)建設(shè)座落于四平市鐵西區(qū)英雄大街20號：0204-39的站前批發(fā)市場項目。項目開發(fā)人是開發(fā)公司，投資并組織建筑施工管理人是經(jīng)貿(mào)公司，建筑施工是建筑公司。工程于1998年6月開工。1999年6月7日郭繼魁與建筑公司簽訂了《購房協(xié)議書》（建筑公司對外銷售商品房是由經(jīng)貿(mào)公司委托），郭繼魁購買中興在建二期工程一層商網(wǎng)⑥-⑦，2/0A-B軸，建筑面積約86平方米，交付房款30萬元，同年9月26日、9月30日又交增面積款13萬元，因該商網(wǎng)內(nèi)部裝璜工程未完工，未能交付使用。20xx年4月25日尹杰與開發(fā)公司簽訂了《商品房銷（預(yù)）售合同》，尹杰購買中興在建二期工程一層商網(wǎng)⑥-⑦，2/0A-B，軸建筑面積89.5平方米，按合同約定交付房款34.5萬元，建筑公司開據(jù)了收據(jù)，經(jīng)貿(mào)公司又自自己名義予以換據(jù)。該建筑面積與郭繼魁購買的建筑面積均為商網(wǎng)一層同一處房屋。起訴前，尹杰在未取得進戶手續(xù)，未經(jīng)賣方同意的情況下，對該房屋自裝防盜門上鎖，予以占有和控制。20xx年9月25日，在吉林揚信律師事務(wù)所律師（經(jīng)貿(mào)公司法律顧問）胡振儒的見證下，由中興企業(yè)集團有限責(zé)任公司、經(jīng)貿(mào)公司、開發(fā)公司三家相互關(guān)聯(lián)、又具有獨立法人資格的企業(yè)法人代表，對站前批發(fā)市場新建樓房（中興二期工程建筑樓房）的所有權(quán)進行了確認。三方協(xié)商一致，確認該新建批發(fā)市場樓房為經(jīng)貿(mào)公司所有，該公司對此批發(fā)市場樓房享有占有、使用、收益和處分權(quán)。20xx年7月29日經(jīng)貿(mào)公司取得《商品房銷（預(yù)）售許可證》后，對過去委托建筑公司出售的商品房，及建筑公司與郭繼魁簽訂的購房協(xié)議再一次進行確認。20xx年9月6日開發(fā)公司以無權(quán)出售商網(wǎng)房屋為由，向尹杰送達了解除商品房銷售合同通知，并要求解決善后事宜。后因尹杰強行占有了合同約定房屋，20xx年10月23日郭繼魁向鐵西區(qū)法院提起訴訟，要求取得協(xié)議約定商品房。證據(jù)：
1、郭繼魁與建筑公司簽訂的購房協(xié)議書及建筑公司出具的購房款收據(jù)。
2、尹杰與開發(fā)公司簽訂的商品房銷售合同及建筑公司出具的購房款收據(jù)和經(jīng)貿(mào)公司換據(jù)收據(jù)。
3、批發(fā)市場新建樓所有權(quán)確認書。
4、商品房預(yù)售申報表和商品房銷（預(yù)）售許可證。
5、開發(fā)公司給尹杰送達的通知。
6、經(jīng)貿(mào)公司確認書。
7、國有土地使用證。
8、產(chǎn)權(quán)確認書及移交收據(jù)。
9、施巍證言材料。
10、王金榮的證言材料。
11、其它相關(guān)證據(jù)材料。
五、解決糾紛的意見和理由
根據(jù)原審判決，上訴人上訴請求及理由，被上訴人的答辯，本案爭議的焦點問題是：郭繼魁與建筑公司簽訂的房屋買賣協(xié)議書和尹杰與開發(fā)公司簽訂的商品房銷售合同，哪一個合同有效，買賣關(guān)系應(yīng)受法律保護。經(jīng)二審開庭審理合議庭評議認為：
1、郭繼魁與建筑公司簽訂的商品房買賣協(xié)議有效，其買賣關(guān)系應(yīng)受到法律保護。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定：“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認定有效”。又根據(jù)《合同法》第五十一條規(guī)定：“無處分權(quán)的人處分他人財產(chǎn)經(jīng)權(quán)利人追認或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效”。依據(jù)上述法律規(guī)定，當(dāng)時建筑公司作為施工方，受投資人經(jīng)貿(mào)公司的委托與買方簽訂的商品房買賣協(xié)議，以及經(jīng)貿(mào)公司作為投資方、開發(fā)公司作為項目開發(fā)方與買方簽訂的商品房銷售合同，均處于未生效或效力待定狀態(tài)。它需要這一項目明確產(chǎn)權(quán)所有人，并由產(chǎn)權(quán)所有人申領(lǐng)《商品房銷（預(yù)）售許可證》后，對這些合同進行確認，才能生效。因而郭繼魁與建筑公司當(dāng)時簽訂協(xié)議時，其效力并未確定。但后來項目投資人經(jīng)貿(mào)公司成為產(chǎn)權(quán)所有人，并取得了《商品房銷（預(yù)）售許可證》，他對建筑公司與郭繼魁簽訂的商品房買賣協(xié)議再次進行了確認，使該協(xié)議由效力待定狀態(tài)，轉(zhuǎn)變成了發(fā)生法律效力的協(xié)議，協(xié)議雙方當(dāng)事人的買賣關(guān)系受法律保護，因而，商品房理應(yīng)由郭繼魁所有。
2、尹杰與開發(fā)公司簽訂的商品房銷售合同無效，尹杰受到的損失按規(guī)定應(yīng)得到賠償。尹杰與開發(fā)公司簽訂商品房銷售合同時，由于產(chǎn)權(quán)所有人沒有確定，《商品房銷（預(yù)）售許可證》尚未取得，因而其合同效力也處于待定狀態(tài)。但項目投資人經(jīng)貿(mào)公司成為產(chǎn)權(quán)所有人，取得《商品房銷（預(yù)）售許可證》后，沒有對開發(fā)公司與尹杰簽訂的商品房銷售合同予以確認，依據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條的規(guī)定，這一合同的性質(zhì)就發(fā)生了質(zhì)的'變化，由效力待定狀態(tài)，成為無效合同。雖然當(dāng)時簽合同時的收款人是建筑公司，后來還由經(jīng)貿(mào)公司予以換據(jù)，但由于經(jīng)貿(mào)公司當(dāng)時既不是產(chǎn)權(quán)所有人，也不是《商品房銷（預(yù)）售許可證》持有人，其換據(jù)行為只能是屬于收款行為。所以，經(jīng)貿(mào)公司成為所有權(quán)人，取得《商品房銷（預(yù)）售許可證》后，開發(fā)公司向尹杰下發(fā)了解除合同通知。而且，開發(fā)公司與尹杰簽訂的合同，發(fā)生在建筑公司與郭繼魁簽訂的協(xié)議兩年之后，依《中華人民共和國合同法》的規(guī)定也屬侵害了初始買受人郭繼魁的合法權(quán)益，郭繼魁的初始買受權(quán)也理應(yīng)受到法律的保護。合議庭評議時還認為，造成尹杰與開發(fā)公司簽訂的商品房銷售合同無效，其責(zé)任完全在于開發(fā)公司、經(jīng)貿(mào)公司和建筑公司。開發(fā)公司與尹杰簽訂合同時，購房款由建筑公司收取并出具發(fā)票，后來又由經(jīng)貿(mào)公司換發(fā)了購房款收據(jù)，因而這三家企業(yè)對房屋重復(fù)出售是明知的。而尹杰對開發(fā)公司的重復(fù)出售行為當(dāng)時是不知道的，買受行為是善意的，所以，其所受到的損失理應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定予以賠償。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條第一款三項規(guī)定：“出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買賣人可以請求返還已付房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：
3、故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實”。依據(jù)這一規(guī)定，開發(fā)公司應(yīng)返還尹杰購房款345,220.78元，并給予購房款一倍的賠償損失。經(jīng)貿(mào)公司、建筑公司承擔(dān)連帶給付責(zé)任。由于案件牽涉關(guān)系復(fù)雜合議庭將該案提交審判委員會，其中包括我個人的意見在內(nèi)的合議庭意見一并提交。審判委員會對合議庭意見大部分予以支持，但由于對于法律條文理解不同以及考慮多方客觀因素，對第三人獲賠問題經(jīng)激烈討論采取了其他觀點，即由于尹杰在本案中沒有向法院請求返還和賠償，應(yīng)另求法律途徑予以解決。綜上，二審法院認為，原審判決有誤，適用法律不當(dāng)，上訴人郭繼魁上訴有理，應(yīng)予支持。
經(jīng)四平市中級人民法院20xx年第39次審判委員會討論決定，依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第二、三項的規(guī)定，判決：
一、撤銷四平市鐵西區(qū)人民法院
（20xx）四西民二初字第349號民事判決；
二、中興建筑公司與郭繼魁簽訂的商品房買賣協(xié)議有效，買賣關(guān)系成立；
三、中興房地產(chǎn)開發(fā)公司與尹杰簽訂的商品房銷售合同無效。
一、二審案件受理費22,220.00元，由中興房地產(chǎn)開發(fā)公司、中興經(jīng)貿(mào)公司、中興建筑公司負擔(dān)。通過對本案的深入研究,我認為四平市中院,認定事實清楚,適用法律正確,判決公正。但是,其中對于第三人尹杰的賠償問題我仍堅持在合議庭中我提出的意見:1第二審案件的審理應(yīng)當(dāng)圍繞當(dāng)事人上訴請求的范圍進行，當(dāng)事人沒有提出請求的，不予審查，但判決違反法律禁止性規(guī)定、侵害社會公共利益或者第三人利益的除外。2中興建筑公司與第三人尹杰簽訂的合同屬于無效合同，對于無效合同依法律規(guī)定應(yīng)恢復(fù)原狀、返還原物、賠償損失。基于以上兩點原因，我認為，法院應(yīng)對第三人利益予以保護，即開發(fā)公司應(yīng)返還尹杰購房款345,220.78元，并給予購房款一倍的賠償損失，經(jīng)貿(mào)公司、建筑公司承擔(dān)連帶給付責(zé)任，而不應(yīng)該使第三人另求法律途徑解決。這樣，對善意第三人利益沒有有效保護，而且增加訴累，浪費司法資源。本次實習(xí)是我大學(xué)生活中不可缺少的重要經(jīng)歷，其收獲和意義可見一斑。首先，我可以將自己所學(xué)的知識應(yīng)用于實際的工作中，理論和實際是不可分的，在實踐中我的知識得到了鞏固,解決問題的能力也受到了鍛煉；其次，本次實習(xí)開闊了我的視野，使我對法律在現(xiàn)實中的運作有所了解，也對法言法語也有了進一步的掌握；此外，我還結(jié)交了許多法官和律師朋友，我們在一起相互交流，相互促進。作為一個南開學(xué)生，我竭力成為一名南開文化的使者，向社會各界的朋友們介紹南開，使他們走近南開，了解南開。
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