產品開發策劃方案
為了確保事情或工作科學有序進行，往往需要預先進行方案制定工作，方案是綜合考量事情或問題相關的因素后所制定的書面計劃。那么制定方案需要注意哪些問題呢？以下是小編為大家整理的產品開發策劃方案，希望能夠幫助到大家。
產品開發策劃方案1
一、概述
1、優勢
a、地理位置優越，交通便利；
b、區域市場成熟，知名度高；
c、整體規劃出色，品質較高；
d、開發商實力雄厚，目標明確。
2、機會
a、區域交通體系將進一步完善，向陽路北延工程；
b、周邊商業配套將進一步豐富，京海世貿廣場開盤；
c、區域內多數項目將結案入住，競爭對手將逐漸減少；
3、威脅
康泰大廈、GOGO購物廣場、京海世貿廣場正處于強銷期，勢必瘋狂爭奪客戶資源。
二、市場定位
要點闡述
在已經認識和把握本案各項產品特點的基礎上，全面確立本案在市場中的“定位”。“定位”的目的，就是要充分明確在市場中我們產品和其他產品的“差異”，鮮明地區別于競爭對手，讓消費者能夠清楚地識別和接受我們的產品。“定位”就是要給那些購買我們產品而不選擇其它的人們一個完美而充分的理由。
產品定位
1、本案是高開區CBD“最高品質”的項目。
2、本案導入“生態辦公”的概念。
這一概念的核心是“環境”、“建筑”與“人”三者之間的關系，建立起以環境生態、建筑生態、人文生態為內核，以園林式辦公環境為外觀形式的生態辦公模式。“生態辦公”的概念非常豐富，詮釋的空間很大，而且比較新穎，市場差異性明顯。同時強調高品質的`“服務式”物業管理服務，提出“特色管理、品質服務”的口號，將人文生態的務虛變為務實，發揮我們自身已經完全具備的物業管理優勢，不僅在人文生態上得到充分表現，而且通過服務進一步提高本案產品品質。“生態智力辦公區”的概念，可以為本案“高品質樓盤”的定位提供有力支持，同時也要補充一些時尚的要素，如“智能化”設計，豐富高檔的“商業化”配套等，全方位塑造高品質形象。
客戶定位
通過調查與分析研究，本案目標客戶有如下特征：
1、企業狀況：本地注冊資金在20萬元以上的企業和外地駐保的企業。
2、購買動機：首次置業自用為主，改善辦公條件提高自身形象；二次置業投資，希望獲取租金回報及升值回報。
3、心理特征：有進取與自我奮斗的價值觀，生活高節奏，追求自我利益、自我個性、生活品位的實現和滿足，認同文化附加值，渴望在忙碌工作后享受生活，具有感性消費心理，理性消費行為的交叉狀態。
4、地域分布：以市區為主要中心，輻射保定各市縣。
就是這些人會買我們的產品，只有他們需要這樣的產品，而我們會竭盡全力地告訴他們，只有我們的產品才會滿足他們的需要，他們會由于了解我們的產品有多么的不同、有多么的合適而放棄選擇別的產品。
三、本案包裝策劃
在保定房地產市場，項目形象包裝顯得尤為重要。前幾年主要以概念炒作為主。近幾年已有部分開發商注重產品質量，正逐步由“炒作時代”向“產品時代”過渡。在本案地區，本案產品設計及產品質量當屬上乘，但由于市場競爭激烈，因此本案產品的推廣必須有別于其它項目的推盤手法。項目形象包裝是拋開質量之后的又一主要影響銷售的因素，只有將產品的優異性與差異性通過形象包裝推廣才能真正有效地把握住客戶與市場。
包裝
產品市場（客戶）購買
推廣（使之感興趣）
詢問訪問認可
1、本案案名設計
案名設計相當重要，它反映了一個項目或產品的或文化的精髓，是高度提煉之后告知市場的產物。一般是具有以下幾個特點：一是能反映產品的差異性；二是能反映項目未來的生活品質；三是通俗易懂，朗朗上口。
2、銷售場所包裝策劃
售樓處是銷售活動的中心。未來銷售的談判、簽約等一系列活動都集中在此處完成。隨著房地產市場的發展，越來越多的開發商已認識到售樓處的重要：人性化的現場布置設計影響著消費者對開發商的信心，同時促成銷售成交。這里的人性化設計與普通產品設計不同：一是指對消費者服務上的人性化安排。主要是指功能性安排，如洽談室、簽約室、客服部、銀行按揭等一站式服務，合理的人性化設計會有效地促進客戶愉快順利地完成交易活動。售樓處除了服務功能的人性化設計之外，還有促成成交的其它作用。目前一些精明的開發商已開始如此操作，不再將售樓處作為一個簡簡單單的辦公場所來安排，好的售樓處設計會放松客戶心情，增加消費者對開發商的信任度，增加客戶對項目的認同感，以及強化客戶未來辦公環境的提高。
功能區進行路線次序排列：
沙盤陳列區洽談區簽約區律師或公積金辦理區
休息室銀行按揭區
四、差異性策劃思路
根據本案的產品定位、市場定位、客戶群定位，經慎重推敲，隨同銷售周期安排，制定了全程策劃的節奏安排，以求有效快速地消化本案，將獨特的USP安排到各個環節中，由若干個策劃個案整合為全程方案。
產品開發策劃方案2
在此前提下，房地產專業策劃公司介入房地產開發項目的運作將成為市場的主流。筆者就此文討論的即這一類合作所產生的協議―――房地產開發項目前期策劃合同。
一、房地產開發項目前期策劃與房地產開發項目前期策劃合同的概念
日本策劃專家和田創對策劃的定義是：策劃是通過實踐活動獲取更佳成果的智能，或智能創造行為。也就是在對企業內外部環境予以準確地分析并有效地運用各種經營資源的基礎上，對一定時間內的企業營銷活動的行為、實施方案與具體措施進行設計和計劃。我國房地產業界現在對房地產項目策劃一般分為房地產戰略策劃模式、房地產全程策劃模式、房地產品牌策劃模式、房地產產品策劃模式、房地產發展商自行策劃模式等等。對于房地產專業策劃公司而言，通常建議房地產開發商采取房地產全程策劃模式。該模式由原深圳萬科股份有限公司董事、副總經理馮佳先生提出，以土地價值最大化策劃為核心，包含市場研究、土地研制、項目分析、項目規劃、概念設計、形象設計、營銷策略、物業服務、品牌培植等九個方面的內容。時間跨度自開發商委托日至業主入住、物業管理公司開始行使物業管理權之日止。
房地產項目的前期策劃也與房地產項目的銷售密切聯系，許多項目都采取策劃合同與銷售合同合并簽訂的辦法。在深圳、上海等城市，還出現了房地產專業策劃公司免策劃服務費、只收取銷售費的新模式。
房地產開發項目前期策劃合同從法律上定性，屬于一種技術咨詢合同。它具備技術咨詢合同的法律特征：首先，房地產開發項目前期策劃合同是受托人為委托人提供決策參考所訂立的合同，其中相當大一部分屬軟科學研究，凡屬工程設計、工程驗收、技術轉讓等實質性技術活動不屬此類合同調整。它主要發生在項目實施之前。其次，房地產開發項目前期策劃屬于決策服務，合同履行的結果僅為委托人可供選擇的咨詢報告。除合同另有約定之外，委托人將受托人提出的咨詢報告和意見付諸實施所發生的損失，受托人不承擔責任。
二、房地產開發項目前期策劃合同雙方當事人的主要義務。
（一）委托人的義務
房地產開發項目前期策劃合同的委托人一般為房地產項目開發商或投資商。其主要義務有：
1、如實告知受托人房地產項目的背景情況材料和基本情況。包括欲開發土地的位置、欲開發土地的土地權屬、欲開發土地的土地權性質、欲開發土地的權證面積、政府主管部門的規劃要點、自籌資金規模等。背景情況材料和基本情況是受托人進行分析研究、提出咨詢報告的基礎和依據，委托人提供的報告材料、數據、資料越全面，越有利于咨詢報告的科學性、合理化。
2、依據合同約定闡明需要咨詢的問題，并作明確之要求。委托人首先要向受托人說明具體的要求，它是受托人進行分析論證的出發點。一般而言，受托人應當提供市場調查分析、項目投資策劃分析、項目規劃策劃、項目可行性總評估分析四個方面的咨詢服務。
3、接受受托人的工作成果。接受受托人的工作成果既是委托人的義務，也是其權利。工作成果是指受托人完成的咨詢報告和意見，在受托人完成咨詢報告和意見后，委托人要及時組織評價鑒定，確認工作成果是否符合合同約定的條件，予以驗收。
4、支付報酬。這是委托人最基本的義務。委托人應依據合同的約定，分次或一次性履行支付報酬的義務。
（二）受托人的義務
1、依約完成策劃方案
受托人的主要合同義務包括三項，一是完成房地產項目的市場調查工作，二是依據調查情況進行有科學依據的市場分析，三是進行有獨創性的策劃。按照房地產業的特點，受托人完成的策劃方案應包含的基本項目包括：
（1）市場調研
A區域房地產市場調研
B類比競爭樓盤調研
C各類物業市場調研
D項目功能與主題定位分析
E目標客戶定性調查
F目標客戶定量調查
G市場定位分析和項目價格定位分析
F項目可行性總評估分析報告
（2）項目投資策劃
A宏觀經濟和本區域城市市場調研
B項目所在地環境、現狀及發展趨勢判斷
C項目開發方式和開發節奏建議
D項目土地SWTO調查和項目規模定位、價值分析
E項目投入產出分析及資金運作建議
（3）項目規劃策劃
A項目背景分析
B項目名稱和標志
C項目整體平面規劃、功能分區、道路系統布局概念提示
D單體主力戶型組合概念方案
E整體建筑風格定位、色彩計劃
F室內布局、裝修概念提示
G環境規劃及藝術風格提示
H公共家具設計概念提示
I公共裝飾材料選擇指導
J燈光設計及背景音樂指導
K項目建成后未來生活方式指引
依據以上義務，受托人要盡可能收集與所策劃項目有關的經濟技術信息、資源信息、人才信息，利用自身的技術知識和經驗，綜合分析項目的技術內容，預測房地產項目的經濟前景，為委托人的房地產項目提供科學依據和參考方案，提出具有較高科學水平和參考價值的咨詢報告和意見。房地產項目策劃方案不僅僅是一個結論性的方案，它還應包括基本信息數據、分析論證過程和各種可行性方案以及最佳方案等內容。
2、保證策劃方案達到合同約定的要求。
咨詢報告是委托人進行項目決策的主要依據。它要求受托人在技術咨詢工作中，采取嚴肅認真的態度，力求咨詢報告的先進性、可行性，避免咨詢報告華而不實或出現失誤、質量低劣、無參考價值等情況的發生，從而使策劃方案和意見達到合同約定的要求。
3、配合和接受委托人的驗收。
受托人進行的策劃，需經委托人對策劃方案驗收后方為履行完畢合同。在項目驗收過程中，受托人應委派專業技術人員和策劃方案設計人員按時參加由委托人組織召開的工作會議，對咨詢報告中的專業術語、調查依據、科學依據、策劃理念等進行解釋。保證委托人能夠清楚明白的'知悉整個書面報告的內容并有能力予以實施。
對于委托人在驗收過程中所指出的問題，受托人應依據合同的約定予以修改、補作或對委托人予以解釋。
（三）房地產開發商訂立房地產開發項目前期策劃合同應當注意的問題。
1、正確定位房地產開發項目前期策劃工作的性質，不進“策劃萬能論”的誤區。
如前所述，房地產開發項目前期策劃公司在房地產項目中應起到的作用是“顧問”作用，僅僅依靠“顧問”的顧問工作不能使房地產項目起決定性作用。“策劃萬能論”將策劃不切實際地吹捧為靈丹妙藥，似乎立桿見影，一通百通，成了無所不能的百寶囊。它的觀點與實際是不相符的。
2、房地產開發項目前期策劃合同不必要與房地產銷售合同合并訂立。
依照策劃公司提供的合同樣本，房地產開發項目前期策劃合同往往與房地產銷售合同合而為一，稱《全程策劃與銷售合同》。筆者認為，兩類合同根本沒有合并訂立的必要：
（1）兩類合同的法律性質不同，簽約雙方當事人在合同中的權利義務關系不同。
房地產開發項目前期策劃合同是一種技術咨詢合同，委托人與受托人之間發生的法律關系是咨詢服務關系；房地產銷售合同是一種委托合同，委托人與受托人之間發生的法律關系是受托人以委托人的名義銷售房屋。無論是從雙方的權利、義務的構成還是從權利、義務的特點看，兩類合同從法律上都缺乏必要的關聯性。
（2）兩類合同合并訂立對于房地產開發商存在風險。
由于房地產開發項目前期策劃合同的技術咨詢合同特性，決定了沒有一個統一的標準衡量和評價受托人的工作業績。當事人雙方難以約定因前期策劃合同履行不合格而解除合同的條件。一旦委托人對受托人產生信用危機，委托人不能找到合適的法律事由終止合同的繼續履行，解約往往需要向受托人支付一筆不必要的違約金，委托人的自我保護能力較差。
（3）筆者建議，開發商應當在房地產開發項目前期策劃合同履行完畢之后，視受托人的工作業績再行選擇是否與受托人訂立《銷售合同》。
3、不要將前期策劃放在詳規之后。
開發商應在詳規之前完成前期策劃事宜。如果沒有項目區域市場調研數據支持、沒有競爭對手項目的市場營銷戰略的應對措施、也沒有確立項目的銷售方向，開發商就進行詳規，前期策劃就會失去其應有的作用。
4、給予受托人充分的時間。
對受托人而言，前期策劃合同的履行是一個調查－分析論證－獨創性策劃的過程，策劃期間還需要與委托人有充分的溝通。如果委托人給予受托人的時間不足，受托人難以投入足夠的人力、物力、財力去進行廣泛的前期市場分析論證工作，用十幾天乃至幾天時間拿出的策劃方案，分析與定位只能建立在主觀臆測上；創作的策劃方案不具備獨創性，僅僅是其他樓盤的修改翻版。最終，利益的受害者是開發商本身。
5、細分受托人的工作要點，對受托人應遞交書面報告的內容和形式作明確要求。
筆者在審閱一系列前期策劃合同后認為，對受托人應遞交書面報告的內容和形式要求不明確是此類合同糾紛形成的重要原因，也是此類糾紛處理的難點之所在。相對雙方當事人的專業分析，房地產開發商對此并不處于強勢，且我國現行法律、法規對此無詳盡規定。建議開發商在訂立合同時參考中國管理傳播網上的《房地產全程策劃營銷案提綱》一文，對受托人的策劃要點和文案作出細分之要求。
6、在合同中確認委托人享有受托人所提交的策劃方案中所包括的文字作品、圖片作品、電腦制作作品、其他廣告作品的修改權、使用權、經濟受益權。
7、確定分期付款的付款方式。一般可以將付款分為四個階段，一是訂立合同后的付款，二是受托人遞交初步策劃方案提綱時的付款，三是受托人正式提交前期策劃方案并經委托人驗收后的付款，四是房屋銷售達到某一額度后的獎金。將前期策劃分為四次付款，對于開發商所獲得的質量保障、服務保障，對于調動受托人的工作積極性和后期服務意識，都是具備良好作用的。
8、明確違約救濟方式。
產品開發策劃方案3
一、策劃書名稱
盡可能寫出具體的策劃名稱，如“×年×月廣西大學××活動策劃書”，置于頁面中央，也可以寫出正標題后將此作為副標題寫在下面。
二、活動背景：
根據策劃書的特點在以下項目中選取以下內容重點闡述；具體項目有：基本情況簡介、主要執行對象、近期狀況、組織部門、活動開展原因、學校影響、以及相關目的動機。其次應說明問題的環境特征，主要考慮環境的內在優勢、弱點、機會及威脅等因素，對其作好全面的分析，將內容重點放在環境分析的各項因素上，對過去現在的情況進行詳細的描述，并通過對情況的預測制定計劃。如情況不明，則應該通過調查研究等方式進行分析加以補充。
三、活動目的、意義和目標：
活動的目的、意義應用簡潔明了的`語言將目的要點表述清楚；在陳述目的要點時，該活動的核心構成或策劃的獨到之處及由此產生的意義都應該明確寫出。活動目標要具體化，并需要滿足重要性、可行性、時效性。
四、資源需要：
列出所需人力資源，物力資源，包括使用的地方，如教室或使用活動中心都詳細列出。可以列為已有資源和需要資源兩部分。
五、活動開展：
作為策劃的正文部分，表現方式要簡潔明了，使人容易理解，但表述方面要力求詳盡，寫出每一點能設想到的東西，沒有遺漏。在此部分中，不僅僅局限于用文字表述，也可適當加入統計圖表等；對策劃的各工作項目，應按照時間的先后順序排列，繪制實施時間表有助于方案核查。人員的組織配置、活動對象、相應權責及時間地點也應在這部分加以說明，執行的應變程序也應該在這部分加以考慮。
這里可以提供一些參考方面：會場布置、接待室、嘉賓座次、贊助方式、合同協議、媒體支持、校園宣傳、廣告制作、主持、領導講話、司儀、會場服務、信息聯絡、技術支持、秩序維持、衣著、指揮中心、現場氣氛調節、活動后清理人員、后續聯絡等。
六、經費預算：
活動的各項費用在根據實際情況進行具體、周密的計算后，用清晰明了的形式列出。
七、活動中應注意的問題及細節：
內外環境的變化，不可避免的會給方案的執行帶來一些不確定性因素，因此，當環境變化時是否有應變措施，損失的概率是多少，造成的損失多大，應急措施等也應在策劃中加以說明。
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